協定道路とは | 甲子園の不動産売却・買取・住宅購入はセンチュリー21グランクリエーション

建売住宅に多い協定道路について
 

協定通路とは２名以上の敷地の所有者が、ルール（通路部分に車を止めるのは勿論・物置や植栽もおいてはいけない等）が記載されている協定書にサインすることで、お互いの土地を道路のように利用できるようにした宅地の事を指します。

下記図はある新築建売住宅３棟現場の区画図です。
２号棟と３号棟の土地の一部が協定道路として設定されています。
見た目は道路と何ら変わりません。

ここでポイントとなるなのは、２号棟と３号棟は整形地ではなく、敷地延長の土地＝旗竿地であるということ。この旗竿地の場合は幅が２ｍしかないため、このままで売り出しすることも可能ではありますが、それだと現実問題として車の通行ができません。

この利用しづらい旗竿地の棒の部分をお互いに道路のように利用できる事にして、物件の価値を高めているのが協定道路になります。

②の旗竿地の2m通路と③の2m通路をあわせて4mの通路を、通行の為に使用し、物を置いてはいけないなどの協定を土地所有者間で結んだ物件の事を協定道路と言います。
私道と同じような扱いにはなりますが、正式な道路ではありません。通路のようなものです。
こうすることにより、この物件の２号棟と３号棟は公道に接道していることになります。






 

協定道路とは　→　私道でもなく、位置指定道路でもありません。　


協定道路と位置指定道路の違い

位置指定道路は42条1項5号という役所・区役所に許可を得た私道に対して、協定道路の通路部分に関しては、所有地を協定書によって道路にしたに過ぎず、建築基準法に該当しない通路扱いです。位置指定道路は登記を公衆用道路として登記する上、道路としても利用するため、位置指定道路に対する固定資産税・都市計画税は0円です。しかし、協定道路は所有地を通路にしたに過ぎず、通路部分を所有している土地と見なすため通路部分の土地にも固定資産税・都市計画税は発生します。


協定道路と私道の違い

私道は私道に対して建築基準法の道路になるかを判断されるが、協定道路の場合は、元々が旗竿地の所有地を協定によって繋げたに過ぎず、協定道路自体は建築基準法外の道路でしかないということになります。


協定道路の注意点

建築基準法で定められた道路ではない協定道路は、法律による決め事がないため、その利用に関して、明確なルールが必要になります。このルールを書面化したものが「協定書」になります。協定道路の名称はこの協定書からついています。協定書の内容としては最低でも以下の3点は明記しなければなりません。



①協定道路内に物を置く・駐車してはいけない旨（通行のみ使用する旨）

協定道路は通行のために用いるので、自分たちの敷地といえども、車を駐車したり、ものを置いては意味がなくなってしまいます。


②道路復旧工事に関する負担区分

協定道路はアスファルト舗装されていることがほとんどですが、いずれは劣化していきます。経年劣化等の補修に関しても明記しておいた方が良いでしょう。


③売買・相続の際には第三者に継承する旨。

協定道路の効力が未来に向けても続くように、書面での明記が必要です。
特に売買にて当該物件を手放す場合には、重要事項説明書及び売買契約書においても、協定書の内容と存在を記載する必要があります。また、売主（分譲会社）によっては、協定道路の対象となっている敷地について、お互いに通行地役権を設定することがあります。通行地役権とは、通行という目的のために設定される地役権です。地役権とは、一定の目的の範囲内（今回は通行の目的）で他人の土地を自分の土地のために利用する権利の事です。

例にあげた区画図で例えると、２号棟の方は３号棟の方が所有している協定道路の部分に、３号棟の所有者の方は２号棟の方が所有している協定道路の部分に、お互いに通行地役権を設定します。

登記簿謄本にも明記されることになるため、協定道路の存在はより明確になり、トラブルの防止にもつながるというようなメリットもあります。