43条但し書き(43条第2項)とは | 甲子園の不動産売却・買取・住宅購入はセンチュリー21グランクリエーション

43条但し書き(43条第2項)とは

建築基準法43条の接道義務を守らないと一般的には建物は建てられないけど、”ただし”建築審査会の同意を得れば建て替え出来るという事で「43条但し書き」と呼ばれていました。（建築基準法43条では「建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」と定めています。）しかし世になかには建築基準法による道路の定義に当てはまらない”通路”や”遊歩道” 、あるいは”暗渠（あんきょ）にした水路” （上部にふたをして外部から分からない状態にしたもの）なども数多く存在します。また道路などにはまったく接していなくても、隣が公園などで建築基準法の目的とする「安全の確保」にはあまり支障のない敷地もあります。

そのような「建築基準法の道路に2m接していない土地」での建築を一律に禁止するのではなく、特例として救済措置が設けられているのが、「43条の2項1号の認定」、「43条2項2号の許可」と呼ばれるものです。元々「43条但し書き」と呼ばれていたものが、平成30年9月25日の法改正によって新設されたものです。（43条2項の許可や認定と言われるものは、43条但し書きに代わり出来たもので、平成30年に建築基準法が変わって出来たものです。）

43条但し書きでは、建築審査会の同意を得て特定行政庁の許可を得ないと建て替えが出来ませんでした。全て建築審査会の同意を得るのも大変なので、43条2項1号による認定という制度が創立され、基準に当てはまるものは建築審査会の同意を得ないでも、特定行政庁が認定する事になりました。

このようにして43条2条2項の認定や許可を受けられるようになった通路が「43条但し書き道路」「43条道路状の空き地」「但し書き道路」と呼ばれるものです。


建築審査会とは

建築主事を置いている市町村と都道府県に設置されている組織です。
簡潔に言えば、建築基準法の例外的な対応を判断するための専門機関ともいえます。









43条2項1号の認定とは　（建築審査会の同意不要）

2項1号は、「建築基準法の道路ではない4m以上の通路に接している敷地」「管理者の占用許可などが取れた水路」「地方公共団体などが管理する認定外道路」などについては、建築審査会の同意を得ずとも特定行政庁が認定をして建て替えが出来るという制度です。

従来の43条但し書きという制度の場合、事あるごとに建築審査会の同意を経なければなりません。
それだと手続きが煩雑な為、建築審査会の同意を経ずとも特定行政庁が認定すれば再建築可能となり、再建築の為の手続きを簡素化するために平成30年9月25日の法改正によって新設された制度です。

基本的に200㎡以下の住宅で、農道やこれに類する通路等に接しており、その通路などを将来にわたって通行するための許可が得れるものが43条2項1号の認定により、建て替えが出来る事が多いようです。

将来にわたって通行するための許可とは、その通路に将来的に建物を建ててしまったり、何も管理しない状態だと将来的に道として利用出来ないという事がありうるので、そうならないように道路管理者がきちんと道路としての管理をするという誓約書が必要になります。



43条2項2号の許可とは（建築審査会の同意が必要）

元々の43条ただし書きの流れを引きついたもので、建築審査会の同意を得れば、特定行政庁が許可したものについて、建築基準法の道路に2m以上接道していなくても建て替えが出来るという救済措置です。

43条2項の認定や許可を受けるためには、その敷地が接している空地(43条2項の認定や許可を受けた道路状の空地、但し書き道路などと呼ばれるものです)を道路状に維持管理をするという空地所有者の誓約書が必要になります。

この道路所有者からの誓約書が提出されることにより、建築基準法外道路だったものが、43条2条2項の認定や許可を受ける事が出来る空き地として認定され建築基準法の道路ではないけれど、道路として維持管理される予定の空地に接しているということで建築が可能となります。



補足

■将来再建築できることが確約されていない

一度、「但し書き」によって建築の許可が下りた場合も、許可後の建築行為に内容の変更がある場合、再建築等を行う場合などは再び建築の許可を得なければなりません。
「但し書き」による建築の許可は、審査時点における1件の案件として「特例」で建築の許可が下りています。そのため、その許可は永続的に保障されているわけではなく、将来的に法律の改正などが行われた場合に、現時点で許可の下りた43条「但し書き」の適用がなくなり、将来再建築できなくなるケースがあります。


■融資を利用できないことがある

金融機関から住宅ローンの融資を利用する場合、購入する物件が、融資をする際の担保としての価値があるかどうかを判断します。一般的に、43条「但し書き」の物件は、建築基準法上の道路に接している不動産より価値が落ちるため、金融機関によっては、希望の融資額までは借りられない場合や、住宅ローンの利用ができない場合もあります。


■売却時に安くなる可能性がある

43条「但し書き」の物件は、将来再建築できない場合もあるため、買主側にリスクがあることから売却時に物件価格が安くなる可能性があります。