公簿取引 と 実測取引 | 甲子園の不動産売却・買取・住宅購入はセンチュリー21グランクリエーション

不動産取引には、登記記録に記載された土地面積に基づく「公簿取引」と、実測による土地面積に基づく「実測取引」の２種類があります。


「公簿面積」と「実測面積」

土地の登記簿に表示された面積を「公簿面積」といいます。公募面積も測量をした面積ですが、明治時代からの登記簿面積を引き継いでいる場合や残地計算で算出した面積等、実状と合致しないことがあります。

一方、現地の測量で算出した面積を「実測面積」といいます。

登記簿面積と実測面積には差異が生じるケースが多く、差異が大きい場合には、実測面積を登記して登記簿面積を変更する「地積更正登記」を行うケースもあります。誤差が小さい場合は一般的には行わないケースが多いです


地積更生とは

登記簿上の面積と測量した面積が異なる場合、登記簿の情報を修正することを言います。登記簿は、明治時代の測量記録がベースになっているため、実際の面積と異なっていることも多く、土地を全部、または一部を売却する際、登記簿上の面積と分筆前の実測面積が許容誤差を超えている場合などは、分筆登記等と併せて地積更正登記をすることが求められます。とくに、土地の区画整理などが行われていない土地は、登記簿上の地積と実測面積が異なる場合があります。この手続きをするに当たり、境界を明確にするための測量などが必要となります。


公簿取引とは

法務局に登記されている面積【公募面積】を基にして売買契約することです。
登記の面積で契約をするので、もしも、後から実際に測った面積が、登記簿の面積と違っていたとしても、「売買価格を増減させない」ということで契約をします。

登記簿の面積が実測と同じであるか正確性を求められた場合は、売主は測量図を作成し、正確な面積を測らなければならないことがありますが、公簿取引を前提としている場合、測量の費用はかからなくなり、売主の負担は削減できます。しかし費用は抑えられますが、実際の面積と異なる場合があるため、売却時に損をする可能性もあります。


実測取引とは

公簿取引とは違い、土地家屋調査士に依頼し【実測面積】を算出してもったうえで売買をすることです。時間と費用はかかりますが、正確な土地の面積を知ることができます。

契約の流れとしては、実測売買を選択した場合、測量には時間がかかる場合があります。
そのため、一旦は登記簿上の面積で契約を行い、その後に実測して、もし実際の面積の数値にずれがあったら差額の精算を行うことになります。あらかじめ1坪あたりの売買単価を定めておくことがポイントです。差額の精算は、最終決済の際に行われるのが一般的です。



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