不動産の相続税はいくらかかる？ | 甲子園の不動産売却・買取・住宅購入はセンチュリー21グランクリエーション

 

不動産の相続税はいくらかかる？

 

「不動産を相続したら、どれくらいの相続税を払わなければならないのだろう？」

不動産は相続税の申告手続きにおいて、とくに扱いが難しいといわれています。

 

 

相続した不動産の評価はどうやってするのか？

まず、相続した不動産の評価は、土地と建物で計算方法が異なります。

土地と家屋（建物）はそれぞれ異なる方法で評価額を出さなければなりません。

 

 

相続税の土地評価額の計算方法

評価方法としては「路線価方式」と「倍率方式」があります。

 

 

「路線価方式」とは

 

市街地の土地であれば、路線価方式を使って相続税評価額を計算します。路線価とは道路に設定された価格であり、国税庁ホームページの「路線価図」で確認ができます。

 

参考：路線価図（国税庁）

 

 

土地に接している道路を確認して、200Ｄや300Ｅなどの表示が路線価になります。1,000円単位なので、1,000倍すれば本来の価格になります。200Ｄであれば20万円になりますが、その道路に接している土地は、1㎡あたりの評価額が20万円ということです。

（路線価末尾のアルファベットが借地権割合をあらわしており、借地の土地の評価額を計算する際の減額要素となります。）

 

 

土地の評価額は「路線価×土地面積」で求めるので、路線価200Dの道路に接した土地が100㎡であれば、相続税評価額は「20万円×100㎡＝2,000万円」になります。


ただし、土地の形状はさまざまなので、同じ面積でも土地形状が悪ければ評価額は下がります。たとえば奥行きの長い土地は用途が限られるので、「奥行価格補正率」を適用させて評価額を減額します。

 

計算式「路線価×奥行価格補正率×土地面積＝相続税評価額」

 

 

奥行価格補正率表（国税庁）

 

奥行以外にも、いびつな形の土地や、間口の狭い土地などにも補正率を適用できるので、土地の相続税評価額を計算する際には、接道状況や形状をよく見ておく必要があります。また、2つの道路に接している土地や、角地などについては「加算補正」が必要となります。

 

 

「倍率方式」とは

 

路線価は、日本のあらゆる道路に設定されているわけではありません。とくに田園や山林の多い地方には、路線価が定められていない地域が多くあります。こうした地域を「倍率地域」と呼びます。

路線価が設定されていない郊外の土地には、倍率方式を使って相続税評価額を計算します。こちらも国税庁ホームページの路線価図から「評価倍率表」が確認できます。倍率表には地目に応じた倍率が表示されているので、固定資産税評価額に乗じて計算すると、土地の評価額がわかります。

 

計算式【固定資産税評価額×倍率】

 

「固定資産税評価額」とは市町村から毎年送られてくる「固定資産税課税明細」に記載されています。明細書の土地の「価格」の欄の額が固定資産税評価額です。

 

 

区分マンションの場合は？

 

区分所有マンションの一室を相続する場合は、区分所有建物の一室（建物）と所有している敷地権分の土地の価額を算出し、合計額を相続税評価額とします。建物の評価額は、固定資産税評価額と同額です。マンションの専有部分の固定資産税評価額には共用部分をすべての住戸で按分した価額も含まれているため、そのほかに加算する項目はありません。

 

土地部分の評価額は、所有しているマンションの敷地権の割合を敷地全体の評価額に乗じて計算が可能です。マンションにおける土地部分の評価額を計算するための計算式は以下の通りです。
 

【マンションの土地評価額＝マンションの敷地全体の評価額×敷地権割合】

敷地権の割合については、登記事項証明書において確認することができます。

 

 

補足：
路線価や固定資産税評価額のほかにも、土地の価格に関係する指標があります。【公示地価】と【基準地価】です。いずれも特定の地点の1m²当たりの価格を示すものですが、これらは税金計算に使うものではありませんがどういったものかだけ簡単に補足しておきます。

 

公示地価は、毎年1月1日時点における標準地の価格を、国が毎年3月に公示するものです。この標準地とは、各地域における標準的な地点を指し、全国26,000地点の標準地について発表されます。

 

基準地価は、都道府県知事が毎年7月1日時点における基準地の価格を、9月に発表するものです。この基準地は全国2万ヵ所以上あり、その一部は公示地価における標準地と重複しています。

 

公示地価と基準地価は、その土地の実勢価格に近い価格になるように算出されています。そのため、土地の売買を行うときは、その周辺の公示地価・基準地価を調べることで、ある程度の相場を知ることができます。

 

路線価は公示地価の80%、固定資産税評価額は公示地価の70%を目安として算出されています。これらの数値から実勢価格の目安を知ることも可能です。たとえば路線価による評価額が2,000万円の土地であれば、2,000万円を80%で割り戻した2,500万円が実勢価格に近い数字になります。

 

 

【小規模宅地等の特例を適用できるかを確認しましょう】

 

この特例は「被相続人がご自宅や店舗、貸アパート等として使っていた宅地を、親族が相続する場合に、宅地の評価額を一定の面積までは最大80%減額してもよい」という制度になります。

 

たとえば土地の相続税評価額が4,000万円だった場合、この特例を使うことで800万円にまで引き下げることも可能です（ただし適用には要件があります）。土地を相続する方にとってはぜひ活用したい特例になります。

 

小規模宅地等の特例の適用については詳細な要件の検討が必要となります。

詳しくは国税庁のHPをご参照ください。

 

国税庁HP　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

 

 

※小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続があったことを知った日の翌日から10カ月以内に、お亡くなりになった方の住所地を管轄する税務署に提出する事が必要になります。

 

 

 

建物の評価方法

 

家屋（建物）の相続税評価額の算出方法は【固定資産税評価額×評価倍率(1.0) 】となり、相続税における建物の評価額は、固定資産税評価額と基本的にイコールです。


毎年市町村から送られてくる「固定資産税課税明細」に記載されている額が固定資産税評価額となります。たとえば価格に「2,000万円」と記載されていた場合は相続税評価額は2,000万円です。戸建てであれマンションであれ、これは変わりません。

 

また建物の評価は、自身で居住に用いているのか、賃貸物件としている貸家かどうかによっても変わります。

 

通常、貸家は自身で居住に用いている建物よりも相続税評価額が低くなります。貸家であれば建物には借主が存在するため、所有者が自由に使用することができず、行使できる権利に制限がかかるためです。賃貸物件として貸し出していれば収益が出ますが、相続時には建物の収益性は計算に含めません。

 

貸家の場合

建物評価額＝建物の固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）

借家権割合とは、借家では所有者が行使できる権利の制約があるために建物の評価を下げる目的で設定されており、全国一律で30%となっています。

 

 

最後に

 

不動産は評価する方法によって評価額が変動してしまう可能性があります。

また、自身で概算までは計算することができても、複雑な要素が多いため、正確な評価額を算出する難易度は極めて高いといえるでしょう。

正確な不動産評価は、相続税の節税を考える上でも、そのほかの納税資金などの準備のためにも必要なものです。きちんと財産を把握するためにも、専門家に依頼しましょう。