不動産登記について 表示登記とは | 甲子園の不動産売却・買取・住宅購入はセンチュリー21グランクリエーション

不動産登記とは、大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

登記をしないと、自分の不動産の権利を対外的に主張できないことになります。


登記簿謄本と登記事項証明書

登記事項証明書＝登記情報をコンピュータで管理しており、必要な内容を印刷し渡す書類
登記簿謄本＝登記事項を直接用紙に記入し、その用紙を複写して渡す書類

呼び方が異なりますが、実質的には同じものです。
現在は登記事項証明書が正式名称となっていますが、慣例的に登記簿謄本や謄本と呼ぶ方も多いです。







謄本の見方・構成

謄本には、土地、建物、建物（区分所有）の3種類があります。
4部構成となっており、上から「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」になります。（すべての不動産登記簿謄本がこの構成になっているわけではありません。）


表題部

その不動産の基本情報が記載される欄です。（家の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など）土地と建物で表題部に記載される項目が異なります。マンションの登記簿謄本は、土地の情報も建物（各専有部分）の登記簿謄本に集約されています。（ただし、築年数の古いマンションの場合は例外があります）。


権利部（甲区）

権利の中でも、所有者に関する事項が記載され、その不動産の現在の所有者や過去の所有者がわかります。


権利部（乙区）

所有権以外の権利について記載されています。所有権以外の権利として代表的なものが抵当権です。（抵当権とは、「債務の担保に供した不動産について、ほかの債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利」です。）その他、賃借権や地上権などといった権利も権利部（乙区）に登記されます。


共同担保目録

抵当権を設定したときに担保として複数の不動産を提供している場合に表示する欄です。住宅ローンを利用して戸建てを購入するときは、通常、土地と建物をまとめて担保に提供しますので、土地・建物に同じ抵当権が設定されます。この場合、どちらの謄本を見ても、共同担保目録に土地・建物の記載があるため、「土地と建物の両方に抵当権が設定されている」ということがわかります。


この不動産登記は、【表題部】 →【権利部（甲区）】 →【権利部（乙区）】の順番で登記されていきます。

表題部・・・表題登記
甲区　・・・所有権保存登記
乙区　・・・抵当権設定登記







建物を新築したときに、まずしなければならないのは、建物の「表題登記」です。
そして、その建物の所有権を明確にするためには、建物の「保存登記」が必要になります。建物の表題登記と保存登記の違い、手続きの流れについて見ていくことにしましょう。


表題登記とは

「表題登記」とは、まだ公的に登記がされていない「土地」や「建物」について、「不動産の存在や規格」を新たに登録するために行う登記のことで、表示登記とも言われます。まずはじめに、この表示登記をしないと、その後の所有権保存登記、抵当権設定登記ができないのです。

土地の場合は、「土地表題登記」になりますが、「新たに」生じた土地とは、例えば海などを埋め立てによって生じた土地、あるいは、水路・道路など国有地の払い下げによるものが該当しますので、土地表題登記が必要になるケースはほぼありません。

表題登記は「不動産の物理的状況」を公的に登録するもので、権利に関する登記の前提となるものです。申請は、不動産を新しく取得したときに「土地家屋調査士」を通じて行うのが一般的です。


保存登記とは

建物表題登記の完了後、その建物の所有権を法的に明確にするための登記です。
謄本には、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」があることをお話しましたが、保存登記は「権利部（甲区）」に記載されます。保存登記は、新築した建物の「所有者が誰か」を明確に記録しておくための登記です。

表題登記においても、「表題部」に所有者の氏名が記載されますが、それはその建物をはじめに建てた人の氏名で、保存登記をして初めて、第三者に対し「この建物が○○のもの」と主張できることになります。

表題登記は、第三者に対し権利を主張する前提となるものであり、保存登記をすることで初めて所有者の権利を保全することができるのです。


新築戸建ての表題登記（表示登記）について

売買契約が終わってから引き渡しを受ける前までの期間に行うのが一般的です。土地家屋調査士に依頼することになり、費用は新築一戸建てだとおおよそ10万円前後のところが多いです。

この登記が完了すると、「表題部」のみ記載された登記簿謄本ができあがります。

この後に、所有権を取得したことを主張するために「甲区」を作って「所有権保存登記」を行い、金融機関から住宅ローンの借り入れをする場合は「乙区」を作って「抵当権設定登記」を行います。

「所有権保存登記」は新築不動産の最初の所有者が行います。参考までに、売却する時は、所有権「保存」ではなく、所有権「移転」登記になります。

つまり、表題登記が終わらないと登記簿謄本がこの世に存在しないため、所有権保存登記 (甲区) ・抵当権設定登記 (乙区)ができません。この状態では、金融機関が担保を取ることができないため、住宅ローンの融資が実行できないのです。

表示登記は、市町村によっても違いますが、おおよそ1週間から10日位で完了します。

売買契約が済んだら、住宅ローンの本審査の承認が出次第、表示登記の手続きを行っていく流れになります。
必要な書類（住民票、賃貸契約書の写し、印鑑証明書）を早めに用意しておきましょう。









不動産登記について（謄本の見方・構成）と、新築建物を建てたときに必要となる「表示登記」の基礎知識を紹介しました。一般的には登記手続きは、司法書士・土地家屋調査士に依頼することがほとんどです。施工業者や不動産会社が中心となって手続きを進めてくれますが、手続きの概要を理解しておくと、トラブルを未然に防ぐことにもつながります。


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